La durée moyenne de portage des biens par l’EPF est de l’ordre de 6 à 7 ans, et varie selon la complexité des projets.

Les acquisitions sont réalisées au bénéfice d’une collectivité pour mettre en œuvre un projet d’intérêt général, selon des règles définies par convention.

Cependant, l’EPF n’ayant pas les moyens humains pour assurer la gestion courante de ses biens, ceux-ci sont systématiquement remis en gestion à la collectivité après chaque acquisition. Toutefois, l’Etablissement Public Foncier conserve ses obligations de propriétaire, seuls quelques biens spécifiques sont gérés en direct par une équipe dédiée.

Dans ce contexte, la gestion du patrimoine de l’EPF s’exerce autour de deux préoccupations principales :

• Maintenir les locaux à un bon niveau de surveillance et de sécurité vis-à-vis des personnes et des biens ;
• Orienter les actes de gestion en considération des échéances et du devenir des biens acquis (libération- réhabilitation- démolition…).

Focus sur le BIM & la Déconstruction : Innovation

Conformément au Programme Pluriannuel d’Intervention, l’EPF Provence-Alpes-Côte-D’azur est habilité à mener des réflexions sur des démarches innovantes et sur de nouveaux modèles d’intervention en lien avec son activité.

Initié par le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB), les EPF de Provence-Alpes-Côte-d’Azur et d’Occitanie développent ensemble un accord de recherche mettant en place une méthodologie et des outils numériques BIM adaptés au processus de déconstruction et de recyclage des matériaux.

Une convention de partenariat entre le CSTB, l’EPF Occitanie et l’EPF Provence-Alpes-Côte-d’Azur a été signée fin 2019 à cet effet.

Le CSTB s’appuie sur plus de 20 ans d’expérience dans ce domaine. Son expertise dans le pilotage et le développement de projet de maquettes numériques permet une offre de services sur mesure.

De par leur vocation, les problématiques et les attentes des 2 EPF sont analogues ; la mutualisation retenue des ressources dans l’intégration des données permet de réduire les coûts pour chaque Etablissement. Appelée également la maquette numérique, le projet de modélisation informatique ne se cantonne plus au seul projet de construction, il touche à présent l’ensemble du cycle de vie d’un ouvrage allant jusqu’à sa démolition et au recyclage des matériaux issus des déconstructions. C’est une action qui s’inscrit dans une démarche de développement durable et d’économie circulaire.

C’est dans un cadre de démarche de recherche et de développement que s’inscrit cette démarche BIM & Déconstruction.

Les cessions

Les modalités de cession des terrains ont un impact direct et important sur l’évolution des capacités d’interventions futures de l’EPF.

La modélisation informatique dédiée à des opérations de déconstruction facilite la faisabilité des projets. C’est un outil qui apporte une aide à la décision en simulant différents scénarii de déconstruction et de réemploi en intégrant les contraintes de planning et les coûts financiers.

L’hypothèse retenue est de pratiquer un prix de cession correspondant au prix de revient prévisionnel pour la durée du portage : la notion de prix « prévisionnel » est nécessaire car au moment de la revente des biens, tous les éléments de dépense ne sont pas forcément connus.

L’établissement du prix prévisionnel se fera sur l’ensemble des coûts connus et des dépenses susceptibles d’intervenir avant la date de cession.

Les éléments constitutifs de ce prix de revient comprennent l’ensemble des dépenses constatées par l’EPF et pouvant être rattachées directement ou par une clé de répartition appropriée à un site déterminé.

Elles sont énumérées ci-après :

• Le prix d’acquisition foncière majoré des frais annexes.
• Les dépenses de gestion du patrimoine, de toutes natures, supportées par l’EPF pendant la durée de portage, à l’exception des taxes foncières (selon les cas).
• Les travaux éventuels de valorisation foncière transitoire ou définitifs : les dépenses de remises en état des sols comprenant travaux de démolition, dépollution ou de « proto-aménagement », dépenses de « pré-verdissement » ou de préparation à l’aménagement ultérieur (remembrements fonciers, désenclavement, travaux préparatoires).
• Les dépenses d’études de schéma d’organisation urbaine ; d’études de pré-projets et d’études opérationnelles éventuelles.
• Les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement adossés au projet pendant la durée du portage (fonds d’action foncière métropolitain Aix-Marseille Provence par exemple).

Les recettes de gestion locative par l’EPF peuvent être comptabilisées en allègement des prix de cession ou pour couvrir les taxes foncières puisque l’EPF les conserve généralement à sa charge.

Le prix de cession, à l’issue de la période de portage, sera égal au prix de revient prévisionnel tel que défini ci-avant, diminué des subventions éventuellement perçues par l’EPF pour la réalisation du projet.

Le paiement total du prix sera assuré au moment de la cession. Dans ces cas particuliers (principalement lorsqu’il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel fiscal), ce paiement étalé sera possible. Dans certains cas particuliers (principalement lorsqu’il s’agit des Collectivités locales à faible potentiel fiscal), ce paiement étalé sera possible après avis du Conseil d’Administration. A noter que d’une manière générale, les actes de cession aux collectivités locales seront mis au point en tenant compte de la réglementation appliquée par les Services des Domaines.

Les conventions opérationnelles prévoient, à titre principal, une vente des terrains aux opérateurs qui réalisent le projet : opérateurs publics (aménageurs en concession d’aménagement, bailleurs sociaux, établissements publics d'aménagement…), opérateurs privés ou institution publique lorsque celle-ci est maître d’ouvrage. Les actes de cession comportent toujours des obligations sous forme de cahiers des charges correspondants aux objectifs du projet. Le choix des opérateurs et les modalités de la cession sont soumis à l’accord de la collectivité. La collectivité garantit le rachat des terrains si ceux-ci ne trouvent pas preneur au terme de la convention. La collectivité s’engage dans ce cas à racheter les terrains au plus tard 6 mois après le terme de la convention. Au-delà de ce délai, la collectivité versera à l’EPF, en sus du prix de cession, une indemnité de retard. Celle-ci sera calculée sur la base d’un taux annuel de 5% appliqué au montant global de la cession, et proportionnel au retard constaté à la signature de l’acte.

Dans tous les cas de cessions à des opérateurs autres que la collectivité locale, celle-ci devra approuver le bilan prévisionnel de l’opération foncière et le cahier des charges de cession des terrains. Dans tous les cas, les actes de cession expliciteront les conditions d’usage ultérieur des biens conformément aux objectifs de la convention.