Une action foncière ne peut–être pertinente que si elle est, à la fois, au service d’un projet et anticipatrice : il faut donc surmonter la contradiction entre l’anticipation (qui suppose le projet non encore défini) et le ciblage de l’action foncière par rapport à ce projet. Cela se fera dans le cadre d'une démarche progressive qui partant d’un périmètre d’étude élargi convergera dans le vers des terrains d’assiette du projet définitif et une action foncière dont l’intensité et la localisation des interventions sera progressive et fonction du contenu du projet.

Démarche de projet et démarche foncière sont donc intimement liées. Leur coordination est aussi nécessaire pour déterminer les conditions de sortie de portage et permettre de limiter au maximum le risque d’échec dans la réalisation du projet. Il réduit ainsi le risque de mettre à contribution la collectivité pour racheter le foncier détenu par l’EPF pour son compte.

Démarche en 3 étapes 

Les démarches de définition puis de mise en œuvre des politiques foncières publiques passent toutes par quelques étapes clés :

• Disposer de projets de territoire à des échelles géographiques et de temps pertinentes et visant des objectifs d’aménagement durable.
• Décliner ces projets de territoire dans des documents de planification (SCOT, PLU) ou de programmation (PLH).
• Mettre en œuvre les politiques foncières nécessaires à l’atteinte de ces objectifs d’intérêt général.

Les projets portés par l’EPF pour le compte des collectivités se caractérisent par trois niveaux d’interventions :

• L’anticipation
• L’impulsion
• La réalisation   

 L’Anticipation (long terme)

Les réflexions prospectives des collectivités locales sur l’évolution de leurs territoires débouchent sur l’adoption de documents de programmation (PLH, projets de territoires…) et de planification (SCOT, PLU).

Afin de mettre en œuvre ces objectifs, les collectivités choisissent des sites de projets. Ces sites feront progressivement l’objet d’actions d’initiative publique destinées à maitriser les conditions générales de leur aménagement (natures des programmes à réaliser, programmes éventuels d’équipement publics, qualité des formes urbaines…). Ces démarches entraîneront une transformation, parfois importante, des terrains concernés.

Les périmètres concernés par ces objets de transformation urbaine, qualifiés de périmètres à enjeux, doivent donc faire l’objet d’interventions appropriées. L’EPF propose, dès ce stade, des missions d’anticipation foncière, afin d’exercer une veille foncière et d’intervenir si nécessaire, pour le compte de la collectivité, à l’amiable, par préemption dans le cadre d’une délégation de ce droit par les collectivités locales concernées (ZAD, DPU) ou éventuellement par la possibilité d'expropriation (DUP, réserve foncière). L’intervention de l’EPF, sous cette forme de veille légère mais active, permet aux collectivités locales :

• d’engager les démarches de planification urbaine (SCOT et PLU)
• de préciser les périmètres à enjeux
• de définir la nature des projets à y réaliser sous forme d’un schéma d’organisation urbaine.

La durée recommandée pour ces conventions est de 4 à 5 ans.

Une possibilité de prolongation des conventions d’anticipation foncière pour une durée supplémentaire recommandée de 3 à 4 ans est possible dans le cas où la collectivité a mis en œuvre une démarche d’impulsion sur une partie des périmètres à enjeux.

L’Impulsion (moyen terme)

L’impulsion correspond à la préparation d’une phase opérationnelle sur des secteurs, inclus ou pas dans les périmètres précédents, où la collectivité décide de mettre en œuvre une procédure opérationnelle.

Cette préparation se caractérise par la conduite d’études préalables (pré-projet) pour préciser le périmètre opérationnel, étudier différents scénarii d’aménagement et de programmes possibles et évaluer les conditions essentielles de faisabilité. Pendant cette phase d’étude, la veille foncière doit être poursuivie sur ce périmètre opérationnel de façon plus active, en recherchant notamment des opportunités d’acquisition amiable et en préemptant de façon systématique.

La durée de ces conventions doit permettre l’aboutissement des démarches d’études préalables et à la prise de décision formelle, par la collectivité, d’engager la phase de réalisation du projet.

La durée recommandée pour ces conventions est de 4 à 5 ans.

Ces durées de portage peuvent être prolongées en cas de passage en convention de réalisation. Si la collectivité ne donne pas de suites opérationnelles à la démarche d’impulsion, elle rachète la totalité des terrains acquis par l’EPF avant le terme de la convention.

La Réalisation (court terme)

La phase de réalisation correspond à l’engagement effectif de la phase opérationnelle : phase de maîtrise foncière totale si la collectivité l’a décidée ou démarche d’acquisition portant sur un secteur suffisant pour assurer à la collectivité l’atteinte de ses objectifs.

L’EPF propose à ce stade des conventions opérationnelles de réalisation avec mise en place si nécessaire d’une DUP et de démarches d’expropriation (DUP) . L’EPF peut accompagner la collectivité dans la définition de la procédure juridique et financière opérationnelle de réalisation (ZAC, lotissement, PUP, PAE…)

L’EPF propose également d’assurer pour le compte de la collectivité les démarches de cession foncière aux opérateurs qu’elle a choisis (aménageurs, bailleurs sociaux, promoteurs ou investisseurs…). Ce choix se fera en général après consultation sur la base de cahiers des charges établis en accord avec elle. Les engagements de l’opérateur seront précisés par cahier des charges dans l’acte de cession ou la convention d’aménagement.

La durée recommandée pour ces conventions est de 4 à 5 ans.